Nemovitosti a právo
Obsah: Nemovitosti a daně, Prověřte si nemovitost!, Kdy se nabývá vlastnické právo k nemovitosti?, Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu
Při prodeji vaší nemovitosti vás zcela jistě bude zajímat, kolik zaplatím na daních. Při prodeji nemovitosti nás budou zajímat nejvíce daň z převodu nemovitostí (zákon č. 357/1992 Sb.) a daň z příjmu (zákon č. 586/1992 Sb.)
Daň z převodu nemovitostí
Tato daň je upravena v § 8 a násl. zákona č. 357/1992 Sb. § 8 stanovuje kdo je poplatníkem této daně při prodeji nemovitosti. Poplatníkem podle citovaného zákona je převodce (prodávající), nabyvatel (kupující) je v tomto případě ručitel. V praxi to znamená, že pokud převodce tuto daň neuhradí, nastupuje na jeho místo s povinností k zaplacení daně nabyvatel (kupující). § 9 pak řeší co je předmětem daně. Předmětem daně z převodu nemovitostí jsou úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem. Pro naše potřeby je důležité se zmínit o § 10, který stanovuje základ daně. V tomto případě je důležitý odstavec 1) písmeno a), který říká, že základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu (tedy cena odhadní, zjištěná podle zákona o oceňování majetku), platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. Z toho tedy vyplývá, že daň z převodu nemovitostí se platí z té ceny, která je vyšší, tedy buďto z ceny odhadní, nebo z ceny smluvní. V neposlední řadě je důležité si říci sazbu daně z převodu nemovitostí. Tato sazba dle § 15 činí 3% ze základu daně. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž nastala určitá rozhodná skutečnost.
Příklad: prodávám-li byt za 1.000.000,- Kč (smluvní cena) a odhadní cena nemovitosti je 900.000,- Kč, bude daň činit 3% z 1.000.000,- Kč, tedy 30.000,- Kč. Bude-li však odhadní cena 1.100.000,- Kč, bude daň činit 3% z 1.100.000,- Kč, tedy 33.000,- Kč.
V podaném daňovém přiznání si poplatník výši daně sám vypočítává (sazbou3 %) a vypočtenou daň je povinen zaplatit ve lhůtě pro podání přiznání. Vypočte-li si poplatník v přiznání daň ve správné výši, nemusí finanční úřad sdělovat výsledek vyměření daně, pokud o to poplatník výslovně nepožádá. Kromě tohoto případu tedy finanční úřad poplatníkovi sděluje vyměřenoudaň platebním výměrem jen v případě nesprávného výpočtu.
K podanému přiznání k převodním daním, jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti, poplatník přikládá ověřený opis nebo ověřenou kopii smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti a znalecký posudek o její ceně zjištěné podle zákona o oceňování majetku, případně, jde-li o vklad nemovitosti do společnosti ručením omezeným nebo do akciové společnosti podle obchodního zákoníku.
Závěrem je třeba dodat, že odhadní cenu může stanovit pouze odhadce s „kulatým razítkem“.
Daň z příjmů
Druhou nejdůležitější daní, týkající se převodu nemovitostí je daň z příjmů. Předmětem této daně je příjem z převodu (prodeje) vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru nebo spoluvlastnického podílu na nich.
Osobou, která je povinna přiznat daň z příjmu za prodej nemovitosti a platit tuto daň - tzv. poplatník, je převodce (prodávající). Příjem z prodeje nemovitosti zahrne prodávají do ročního daňového přiznání k dani z příjmu.
Základem této daně, na rozdíl od daně z převodu nemovitostí, je skutečná kupní (smluvená) cena nemovitosti.
Pro potřeby našeho povídání je nejvýznamnější si říci, jaké příjmy jsou od této daně osvobozeny. Podle § 4 jím jsou příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se pak rozumí místo, kde má poplatník (v tomto případě fyzická osoba, občan) stálý byt či rodinný dům za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl se v tomto bytě zdržovat. Adresa bydliště se tedy může (ale také nemusí) shodovat s adresou trvalého pobytu. Občan však musí mít na zřeteli, že důkazní povinnost skutečnosti, že v prodávané nemovitosti dva roky před prodejem bydlil, je jen a jen na něm, a že důkaz v případě trvalého pobytu je většinou jednodušší.
Příklad: měl-li pan Homolka bydliště nejméně po dobu dvou let v bytě nebo rodinném domě, je příjem získaný prodejem této nemovitosti (ve které měl bydliště) osvobozen od daně z příjmu. Neplatí tedy žádnou daň.
Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Z tohoto ustanovení vyplývá, že pokud měl občan v bytě či rodinném domě bydliště po dobu kratší než dva roky, ale získané prostředky (z prodeje) použije na uspokojení bytové potřeby, je taktéž příjem získaný prodejem osvobozen od daně z příjmů.
Příklad: pan Homolka se před rokem rozhodl koupit byt za 700.000,- Kč. Rozhodl se však, že byt je příliš malý, a že si koupí byt větší. Prodal tedy svůj byt, nyní však za 800.000,- Kč a koupil si byt za 1.000.000,- Kč. Kdyby si pan Homolka nekoupil nový byt (tedy získané prostředky by nepoužil na uspokojení bytové potřeby) musel by zaplatit daň z příjmů z částky 100.000,- Kč. Jelikož si koupil byt nový(použil získané prostředky na uspokojení bytové potřeby) je příjem získaný prodejem původního bytu od daně z příjmů osvobozen. Závěrem je třeba dodat, že je třeba, aby občan měl v daném bytě nebo rodinném domě bydliště.
Pro osvobození příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.
Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje tohoto bytu nebo domu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku.
Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejícího pozemku, uskutečněného v době do 2 let od nabytí, a z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejících pozemků, uskutečněného v době do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od nabytí nebo po 2 letech od vyřazení z obchodního majetku. To znamená, že pokud by jste chtěli obejít lhůtu dvou let uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě, byla by tato operace zcela zbytečná, neboť i v tomto případě zavádí zákonodárce povinnost uhradit daň z příjmů.
Pokud však nemáte v bytě či rodinném domě bydliště, jsou příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor od daně osvobozeny, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let.
Příklad: pan Homolka si před šesti lety koupil byt za 600.000,-, který ihned pronajal. Po šesti letech se rozhodl, že byt prodá. Tento byt prodal za 1.000.000,- Kč. Protože měl byt déle než 5 let, je příjem (tedy 400.000,- Kč) získaný prodejem tohoto bytu od daně z příjmů osvobozen. Kdyby však měl byt pouze 4 roky (resp. méně než pět let), musel by daň z příjmů z částky 400.000,- Kč zaplatit.
V případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řadě přímé nebo manželem (manželkou).
Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor včetně nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor uvedených v odstavci 1 písm. g) § 4, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku.
Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od nabytí, a z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí nebo po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku.
V případě prodeje pozemku nabytého prodávajícím od pozemkového úřadu výměnou v rámci pozemkových úprav podle zvláštního právního předpisu,se doba 5 let zkracuje o dobu, po kterou prodávající vlastnil původní pozemek, který byl směněn, a tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení směněného pozemku z obchodního majetku.
Další daní, týkající se nemovitostí je daň z nemovitosti.
Další zásadní věcí, kterou by jste měli před koupí nemovitosti učinit, je prověření nemovitosti z hlediska zda na ní neváznou zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo jiné právní vady. Jak toto zjistit? Nechte si udělat na příslušném katastrálním úřadě výpis z katastru nemovitostí. Na tzv. listu vlastnictví (LVčko) můžete veškeré tyto skutečnosti zjistit. Přesto může od pořízení LV uběhnout nějaká doba, proto doporučuji do kupní smlouvy zapracovat ochranná ustanovení pro případ, že prodávající záměrně takové skutečnosti zatajuje.
Podle § 133 odst. 2) zákona č. 40/1964 Sb. (občanský zákoník) převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí. To znamená, že se nestáváte vlastníkem nemovitosti dnem podpisu kupní nebo jiné smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Může se však stát, že katastr nemovitostí z nejrůznějších příčin odmítne vložit vlastnické právo do katastru nemovitostí, a proto by na to mělo být pamatováno již při podpisu smlouvy o budoucí smlouvě vložením ochranného ustanovení, které nastalou situaci vyřeší.
Novelou občanského zákoníku č. 107/2006 Sb. byla zcela změněna pravidla týkající se zániku nájmu bytu výpovědí pronajímatele.
Nájem bytu je upraven v občanském zákoníku v § 685 a násl. pod názvem Zvláštní ustanovení o nájmu bytu. V souvislosti s naším tématem nás bude zajímat především § 711 obč. z. V § 711 odst. (2) jsou taxativně vyjmenovány důvody, pro které může pronajímatel vypovědět nájem bez přivolení soudu. Jsou jimi:
a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3; (k tomuto odstavci dále srovnej § 689 a 719);
c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba
Jedná se o výčet taxativní, tzn. že z jiného důvodu nelze dát výpověď nájemci bez přivolení soudu.
Pokud tedy nastal alespoň jeden z důvodů pro který lze vypovědět nájem bez přivolení soudu a rozhodneme-li se výpověď z nájmu skutečně podat bude nás v této souvislosti zajímat formální náležitosti výpovědi. Tak předně výpověď musí být v písemné formě a musí být doručena nájemci (doporučuji poslat výpověď doporučeným dopisem nebo si nechat její přijetí potvrdit podpisem). Další nezbytnou náležitostí je uvedení důvodu výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Bytové náhrady upravuje ustanovení § 712. Pro naše téma je především důležitý odstavec 5 uvedeného paragrafu. Podle tohoto odstavce skončí-li nájemní poměr vypovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Přístřeším se pak rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.
Novinky
